FIRST CORPORATION대외비 · 매수인 검토자료

서울용산이태원

부동산 비교 검토보고서

용산:
두 개의 주요 선택지

더파크사이드 서울과 에테르노 용산의 상품·거래구조·주요 위험과 국내 거래 실무를 한 문서로 정리한 공인중개사 및 전문 자문인용 검토자료입니다.

검토 대상더파크사이드 서울 · 에테르노 용산

작성주식회사 퍼스트코퍼레이션

기준일2026년 8월 4일

문서 성격계약 전 사실확인용 검토자료

01핵심 요약

두 상품은 같은 용산의 미래를 공유하지만 거래의 본질은 다릅니다.

더파크사이드는 대규모 복합개발의 생활 인프라와 장기 선택권이 핵심이고, 에테르노 용산은 특정 고가 유닛을 공사 중 선점하는 희소성과 건축적 완성도가 핵심입니다.

더파크사이드 서울장기 임대 후 분양전환 검토

콘도형 주거를 10년간 임차한 뒤 별도의 소유권 취득 가능성을 검토하는 구조*

한국식 아파트: 미국의 condo형 주거에 가까운 건물 유형
10년 민간임대 후 분양전환 계획으로 보도됨; 확정 권리 미확인*
오피스텔: 파크사이드 스위트 별도 분양 상품
호텔·리테일·업무·문화시설의 복합 인프라

임대기간에는 소유권과 지분이 없습니다. 계약서상 매수선택권, 우선권, 자격, 가격 산정 방식을 최우선으로 확인해야 합니다.

에테르노 용산공사 중 특정 유닛 계약

희소한 특정 호실을 계약하고 준공까지 단계별 대금을 납부하는 구조*

아파트 102동 901호: 200억원 · $14,492,754*
오피스텔 201호 복층: 250억원 · $18,115,942*
계약금 10%, 6개월 단위 중도금 안내*
2029년 10월 입주 예정 안내*

사업·신탁·자금관리 구조, 중도금 일정, 준공과 지연 시 구제수단을 계약 전에 확정해야 합니다.

본 문서는 계약서 검토 전 단계의 실무 브리핑입니다.

별표(*) 항목은 의뢰인 또는 공급 측 자료에 따른 안내사항입니다. 최종 계약조건과 공식 모집·분양자료를 기준으로 재확인해야 합니다.

A1한·미 부동산 용어 사전 · 소유와 임대

한국의 ‘아파트’는 미국의 rental apartment와 같은 뜻이 아닙니다.

한국의 아파트는 건축·주택 유형입니다. 개별 호실을 소유하는 경우 미국의 condominium unit이 가장 가까운 설명입니다. 다만 더파크사이드의 10년 상품은 그 아파트형 주택을 먼저 임차하는 구조이므로 소유권 상품과 구분해야 합니다.

아파트 (Apartment)

미국 독자에게는 condominium unit이 가장 가까움

한국 법령상 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 공동주택 유형이며 소유·임대 여부를 뜻하지 않습니다. 개별 호실을 구분소유한다면 미국식으로 condo unit이라고 설명하는 것이 정확합니다.

Condominium / Condo

미국의 소유 형태

건물 내부의 특정 유닛을 개별 소유하고 공용부분에 대한 권리를 함께 가지는 개념입니다. 한국 법정 상품명은 아니며, 구분소유 아파트를 미국인에게 설명하기 위한 대응어입니다.

임대·임대차 (Rental / Lease)

소유권 없이 점유·사용하는 계약

임차인은 계약기간 동안 거주할 권리를 얻지만 등기 소유자가 아닙니다. 계약에 명시된 별도 구조가 없다면 보증금과 차임이 매입 지분으로 쌓이지 않습니다.

10년 민간임대

Condo형 주거의 장기 임대에 가까움

미국의 콘도를 사는 것이 아니라 아파트 유형의 주택을 장기간 임차하는 단계입니다. 확정적 매수선택권과 가격 산식이 계약서에 없다면 rent-to-own이라고 번역하면 안 됩니다.

A2한·미 부동산 용어 사전 · 계약과 면적

임대, 분양전환과 분양은 서로 다른 법적 단계입니다.

거주자의 지위는 광고 문구가 아니라 계약서와 등기에 따라 바뀝니다. 임차권, 미래의 매입 기회와 현재의 소유권 취득계약을 구분해서 설명해야 합니다.

분양전환

임대주택을 추후 개별 매각하는 절차

10년이 지나면 소유권이 자동 이전되는 뜻이 아닙니다. 임차인에게 확정적 선택권·우선권·협상기회 중 무엇이 있는지, 자격과 감정평가·가격 산식을 확인해야 합니다.

분양 (Presale / Developer sale)

시행·공급자로부터 유닛을 매수하는 계약

공사 중 계약하고 단계별 대금을 낸 뒤 준공·잔금과 함께 소유권을 등기하는 구조가 일반적입니다. 임대차와 법적·경제적 성격이 다릅니다.

오피스텔 (Officetel)

미국에 정확히 대응하는 상품 없음

업무시설이면서 주택법상 준주택으로 주거 사용이 흔합니다. 개별 등기는 가능하지만 실제 용도에 따라 부가가치세·대출·재산세·주택 수 판단이 아파트와 달라질 수 있습니다.

면적 용어

전용면적과 공급·표기면적을 구분

전용면적은 해당 호실이 독점 사용하는 내부 면적의 기준이고 공급·표기면적에는 공용부분 배분이 포함될 수 있습니다. 1평은 약 3.3058㎡이며 같은 기준끼리 비교해야 합니다.

현재 단계에서 ‘rent-to-own’이라고 번역하지 않습니다.

임대차계약과 분양전환 문서를 검토하기 전에는 ‘10년 민간임대 후 분양전환 계획으로 안내되는 상품’이라고 설명합니다. 10년 뒤 시가 매입이라면 현재 가격이 고정되지 않으며, 계약에 명시되지 않은 이상 임대기간의 보증금·차임이 매입 지분으로 전환된다고 설명하면 안 됩니다.

02상품 비교

의사결정 항목별 비교

핵심 성격

용산공원 인접 대규모 복합개발

33실 규모로 안내된 저밀도 고급 주거

아파트

10년 민간임대 후 분양전환 검토 계획; 구체적 권리 미확인*

콘도형 개별 호실의 준공 전 매매계약*

오피스텔

파크사이드 스위트; 775실 안내

총 4실 안내; 201호 복층 제시*

잔여 물량 안내

파크사이드 스위트 오피스텔 약 5실 잔여 추정*

에테르노 약 4실 잔여 추정; 상품 유형별 구성 확인 필요*

가격 확정성

현재 소유권 취득가격은 고정되지 않았고 10년 후 가격 산식도 계약 확인 필요

현재 제시가격은 있으나 옵션·세금·부대비용 별도 확인*

주요 위험

분양전환 권리의 존재·자격·임대조건·미래 평가가격

공사·납부·준공·소유권이전과 계약이행

* 퍼스트코퍼레이션 또는 공급 측 안내에 따른 추정치이며 계약 및 최신 재고 확인이 필요합니다.

안내가격 · 에테르노 공동주택

102동 901호

200억원*$14,492,754 · 적용환율 1,380원/USD

전용면적: 74평 · 244.6㎡
공급/표기면적: 100평 · 330.6㎡*
계약금 10%: 20억원 · $1,449,275

안내가격 · 에테르노 오피스텔

201호 복층

250억원*$18,115,942 · 적용환율 1,380원/USD

전용면적: 83평 · 274.4㎡
구성: 복층 · 최종 도면 확인
계약금 10%: 25억원 · $1,811,594

가격과 잔여 물량은 대략적인 안내치이며 모델하우스에서 재확인해야 합니다.

본 보고서의 가격은 확정 견적이 아닌 상담용 안내가격입니다. 퍼스트코퍼레이션은 현재 파크사이드 스위트 오피스텔 약 5실과 에테르노 약 4실이 남은 것으로 추정하고 있으며, 에테르노의 상품 유형별 잔여 구성은 본 보고서에서 확인되지 않았습니다. 재고는 예고 없이 바뀔 수 있으므로 공급처 또는 모델하우스에서 최신 현황을 확인해야 합니다.

최신 가격표·잔여 물량·상세 도면·마감재와 이미지·영상 자료는 각 모델하우스 내부에서 확인할 수 있습니다. 두 모델하우스 모두 워크인 방문은 불가하며, 사전 초대와 담당 에이전트 동행이 필요합니다. 에테르노는 특히 비공개·프라이빗 방식으로 거래되므로 사전 예약한 모델하우스 브리핑을 통해 확인하는 것이 적절합니다. 방문 희망일시와 대체 가능한 일시를 담당 에이전트에게 전달해 조율해야 합니다.

설명용 환율

USD 1 =원

1,380원/USD는 실시간 시세가 아닌 설명용 기준입니다. 제시·송금 전 거래은행 체결환율로 교체합니다.

환율 민감도원화 분양가는 같아도 달러 부담액은 달라집니다.

1,250원/USD아파트 $16,000,000 · 오피스텔 $20,000,000

1,380원/USD아파트 $14,492,754 · 오피스텔 $18,115,942

1,450원/USD아파트 $13,793,103 · 오피스텔 $17,241,379

03더파크사이드 서울

복합개발 상품건물 하나가 아닌 전체 장소의 완성도가 가치의 기반

계약에서 확인할 핵심

보도된 ‘10년 후 분양전환 검토’가 확정적 매수선택권인지, 우선분양권인지, 단순한 향후 협상 기회인지 계약서 문구로 판단해야 합니다.

시장가격 산정주체와 감정평가 절차, 임대보증금·차임·증액·갱신·중도해지, 전대와 양도 제한, 관리비와 호텔 서비스 비용을 한 표로 정리해야 합니다.

공인중개사 확인 항목

건축물 용도와 정확한 계약 대상
임대차와 미래 분양전환 약정의 법적 관계
10년 후 권리·자격·가격 산정 및 이견 해결 방식
공용시설 사용권과 별도 비용
외국인 실거주·신고 의무 적용 여부

04에테르노 용산

특정 유닛 계약가격보다 먼저 권리·도면·지급일정을 확정

계약금 지급 전

토지 등기, 사업주체, 신탁 및 자금관리 구조, 인허가 현황과 책임준공 약정의 실제 범위를 확인합니다. 공급계약서 원문과 모든 부속서류를 받아 영문 번역본과 조항 번호를 일치시켜야 합니다.

각 중도금의 날짜·비율·수취계좌, 연체 및 해제 조건, 준공 정의와 입주지정기간, 지연 시 매수인의 해제·환급·손해배상 권리를 명확히 합니다.

호실별 확인 항목

전용·공용·계약면적의 최종 면적표
조망, 층고, 발코니, 주차와 창고
마감재·가전·가구 및 유상옵션
오피스텔 201호 부가가치세 처리
설계변경 허용범위와 통지 절차

102동 901호 평면자료

Single Layer-A · 전용 244.6㎡

공유받은 제안서상 방 4개, 욕실 4.5개, 발코니 2개, 알파룸·버틀러룸·별도 세탁실과 드레스·수납공간으로 안내되어 있습니다. 최종 면적표와 함께 계약서 부속도면으로 편철해야 합니다. 201호 복층 평면은 아직 확인자료가 없어 별도 요청 항목으로 남깁니다.

에테르노 용산 102동 901호 제안 평면도 — 제안도면 · 클릭하여 크게 보기 · 설계변경 및 최종 계약도면 확인 필요

안내된 지급 구조*

각 지급 시점마다 선행조건을 다시 확인합니다.

현재계약금 10%20억원 / 25억원 · $1,449,275 / $1,811,594

6개월 단위중도금회차와 비율 확인 필요

2029년 10월입주·잔금 예정준공·등기 조건 확인 필요

05서울 핵심지 시장

왜 강남·서초·용산의 가격이 유난히 높은가

강남·서초는 서울의 전통적 핵심 주거시장입니다. 서울시는 용산을 강남3구와 함께 핵심 고가 지역으로 묶어 모니터링하고, 인접 주요 지역은 별도 ‘한강벨트’로 추적합니다. 한강과 공원, 도심 접근성, 국제 생활권, 대체하기 어려운 입지가 수요와 구매력을 한정된 주택에 집중시킵니다. “누구나 살고 싶어 한다”기보다 희소 입지의 프리미엄이 관찰되는 시장이라고 설명하는 편이 정확합니다.

+13.47%서울 아파트 실거래가격지수

2025년 5월 대비 2026년 5월. 서울시가 공개한 한국부동산원 자료입니다.

+16.13%용산이 포함된 도심권

2026년 5월 전년동월비. 공식 도심권에는 종로·중·용산이 포함됩니다.

+13.49%강남·서초가 포함된 동남권

2026년 5월 전년동월비. 공식 동남권에는 송파·강동도 포함됩니다.

위 수치는 평균 매매가격이 아니라 실거래가격지수 변동률이며, 개별 구 또는 본건의 예상수익률이 아닙니다. 여러 자치구를 합친 권역 수치를 특정 구의 수치처럼 보이지 않도록 범위를 함께 표시했습니다.

희소한 입지한강·공원·도심 접근성은 빠르게 복제할 수 없음

개별 호실의 실제 조망은 다르지만, 제한된 입지가 일부 주택에 구조적 프리미엄을 만듭니다.

구매력의 집중자기자본이 큰 매수층은 대출한도 영향이 상대적으로 작음

한국은행은 자기자금 거래가 대출규제 중에도 서울 핵심지 수요를 지지할 수 있다고 분석합니다.

기대심리미래 공급 부족과 개발 기대가 수요를 앞당김

금리 전망, 정책 변화와 재개발 기대는 실제 공급이 변하기 전에 거래를 움직일 수 있습니다.

정책은 효과가 있지만 영구 통제는 아닙니다

대출·허가·세금정책은 레버리지와 거래량, 상승속도를 낮출 수 있습니다. 한국은행도 거시건전성 강화의 가격·부채 완화 효과를 확인했지만, 공급·수요·심리·경기·금리가 가격을 함께 결정한다고 분석합니다. 따라서 정책은 위험을 줄일 수 있어도 핵심 입지 프리미엄의 지속적 하락을 보장하지 않습니다.

지수와 조감도로 투자수익을 보장하면 안 됩니다.

계약 직전 한국부동산원 R-ONE의 최신 서울·용산 지수와 국토교통부 실거래가를 다시 출력하고, 동일 입지·면적·준공상태의 비교사례를 별도로 붙여야 합니다.

05A투자 유의사항 · 정책 업데이트

2026년 8월 3일 발표정부 세제개편안 — 아직 시행 법률이 아님

국회 입법 절차를 거쳐야 하며, 각 과세시점에 시행 중인 법과 경과규정이 최종 세부담을 결정합니다.

에테르노 입주 전까지 정책이 투자수익 구조를 바꿀 수 있습니다.

한국에서 주택은 거주공간인 동시에 가계의 핵심 투자·자산입니다. 이 절은 2029년 입주 계약에서 실거주·주택가액·과세시점이 어떻게 달라질 수 있는지에 집중합니다. 집값과 정책 효과에 관한 시장 설명은 05절에 정리했습니다.

퍼스트코퍼레이션이 지금 이 내용을 밝히는 이유

당사는 거래 성사에 이해관계가 있습니다. 그러나 그 이해관계가 매수인의 정책위험을 없애지는 않습니다. 에테르노의 안내 입주 시점인 2029년 10월은 이번 개편안의 거주 중심 양도세 체계가 전면 적용될 예정인 해와 겹칩니다. 계약금과 6개월 단위 중도금을 내기 전에 이 위험을 알아야 합니다.

정부가 밝힌 목적단기 집값 통제보다 과세형평과 지속가능성

정부 문답자료는 이번 세제개편이 단기 시장안정용이 아니며, 주택공급과 금융정책을 별도로 병행한다고 설명합니다.

실질적 정책 방향실거주 1주택 보호, 단순 보유 혜택 축소

요건을 갖춘 실거주 1주택자는 보호하고, 초고가 또는 거주하지 않는 주택의 세제지원을 줄이는 구조입니다.

매수인이 취할 태도공개·계산·재확인하되 계약을 재촉하지 않음

세제개편안은 위험관리 자료이지, 서울 집값의 상승·하락 예측이나 계약을 서두르게 하는 근거가 아닙니다.

05B개편안의 핵심 내용

거주기간·주택가액·과세시점의 중요성이 커집니다.

2029년 입주 예정인 초고가 주택에 특히 관련된 조항만 추렸습니다. 아래 금액은 공시가격 또는 법정 공제금액이며, 에테르노의 계약가격 자체를 뜻하지 않습니다.

2027년부터 · 종부세

실제 거주 여부에 따라 공제가 달라집니다.

1세대 1주택자의 종부세 과세대상 기준은 공시가격 14억원으로 상향하되, 과세되는 경우 기본공제는 거주주택 14억원, 비거주주택 9억원으로 차등하는 개편안입니다.

2028년부터 · 종부세 세액공제

오래 보유한 기간이 거주기간을 대신하지 못합니다.

1세대 1주택자의 보유기간 세액공제를 거주기간 공제로 전환하고, 2028년부터 공제금액 한도를 연 600만원으로 두는 안입니다.

2029년부터 · 양도소득세

장기공제가 거주 중심으로 바뀝니다.

요건을 갖춘 1세대 1주택은 거주기간 1년당 8%, 최대 80% 공제로 바뀌고, 2029년부터 1인당 연간 공제한도 10억원이 적용되는 안입니다. 거주하지 않은 주택에는 이 거주기간 공제가 쌓이지 않습니다.

지역 범위 · 사실확인

강남·서초·용산만을 법에 적은 정책은 아닙니다.

법적 구조는 지역명보다 주택가액, 주택 수와 거주 여부를 기준으로 합니다. 다만 고가주택이 많은 강남권과 한강벨트, 그중 용산에 경제적 영향이 집중되어 언론이 ‘핀셋 증세’로 표현한 것입니다.

1차 출처: 재정경제부 2026년 세제개편안 및 문답자료(2026. 8. 3.). 시장 해석: 한겨레(2026. 8. 4.). 가격 기대와 정책 반응: 한국은행 주택가격 기대 형성 이슈노트.

05C에테르노에 미치는 의미

계약의 각 관문에서 세무 판단을 다시 해야 합니다.

계약기간이 여러 과세연도에 걸쳐 있어 이번 개편안이 중요합니다. 그러나 오늘 최종 세액을 확정하는 법률은 아니며, 이를 근거로 인위적인 계약 긴급성을 만들면 안 됩니다.

확인 가능한 결론

규정은 장기 계약기간 중 레버리지, 거래량과 세후수익을 바꿀 수 있습니다. 매수인의 계획에는 중요한 변수지만 2029년 시장가격을 한 방향으로 예측하는 근거는 아닙니다.

단정하지 않을 내용

“세금보다 호가를 더 올려 정책이 실패했다”는 설명만으로는 부족합니다. 호가는 실거래가가 아니며 공급, 신용, 소득, 유동성, 재개발 기대와 정책 발표시점을 분리해 증명하지 못하기 때문입니다.

2026년 · 계약계약금·중도금 단계

계약금 지급 자체가 바로 보유세 납세의무를 만드는 것은 아닙니다. 분양권·계약양도 규정은 별도로 검토합니다.

2029년 · 입주·등기매수인·용도·법령 재판단

개편안이 그대로 법제화되면 취득 후 거주 중심 체계가 영향을 줄 수 있습니다. 법인 명의는 개인 1주택과 다른 계산이 필요합니다.

향후 매각거주이력이 세후수익을 좌우

매각일의 법으로 다시 계산해야 합니다. 정권, 법률, 판례와 경과규정이 2029년 전후로 바뀔 수 있습니다.

여기서 ‘비거주’는 단순한 해외 세법상 비거주자가 아니라 해당 주택에 실제 살지 않는 경우를 뜻합니다.

개편안상 거주기간은 원칙적으로 전입·전출 기록과 실제 사실관계로 판단하고, 취학·근무·치료 등 불가피한 이전에는 제한적 예외를 둘 예정입니다. 계약금 전에 정확한 매수주체와 사용계획을 넣은 국내 세무의견서를 받아야 합니다.

06외국인 거래 실무

매수인·물건·계약일 기준으로 적용 규정을 다시 판단합니다.

국내 주소나 법인 설립만으로 모든 허가·신고·세무 문제가 해결되지는 않습니다. 실제 매수인, 국적, 거주계획, 자금원과 건축물 용도가 판단의 출발점입니다.

매수주체 및 실소유자 확정

개인 또는 법인, 국적, 비자·거주계획, 실소유자와 자금 제공자를 먼저 정합니다.

허가·신고 적용 확인

계약일 현재 토지거래허가구역과 외국인 주택거래 특별조치 적용 여부, 실거주 의무를 확인합니다.

계약 및 거래신고

부동산거래신고, 외국인 부동산 취득 관련 신고와 법정 기한을 중개사·법무사·변호사가 교차 확인합니다.

해외송금 및 자금출처

송금은행, 수취계좌, 외국환 신고, 자금조달계획과 자금출처 자료를 계약금 전에 준비합니다.

세금 및 등기

취득·등기, 보유, 임대, 부가가치세와 양도세를 시뮬레이션하고 실제 권리자 명의로 등기합니다.

소유권과 체류자격

외국인도 국내 부동산 소유가 가능하지만 매수 자체가 비자나 영주권을 주지는 않습니다. 계약일 현재 토지거래허가, 실거주계획, 외국인 추가신고와 자금조달 증빙을 각각 확인합니다.

아파트

법적 주택으로서 취득세·재산세·종부세·주택 수와 주택임대차 규정이 연결됩니다. 준공 전 계약이면 전매제한, 거주의무와 분양권 양도세를 별도로 확인합니다.

오피스텔

건축법상 업무시설·주택법상 준주택이지만 실제 상시 주거용이면 재산세와 종부세에서 주택으로 다뤄질 수 있습니다. 업무용 임대는 부가가치세 과세, 상시 주거용 임대는 면세가 원칙이라 실제 사용 증빙이 중요합니다.

법인 활용

법인이 오피스텔을 실제 사무실로 사용하거나 업무용으로 임대할 수 있습니다. 다만 법인 명의의 주택 취득·보유·처분은 개인보다 불리한 중과가 생길 수 있어 ‘법인이라 절세’라고 설명하면 안 됩니다.

아파트와 오피스텔은 같은 방식으로 설명하면 안 됩니다.

건축물 용도, 실제 사용, 주택 수 판단, 부가가치세, 주택담보대출과 임대차 적용이 달라질 수 있습니다. 해당 호실의 건축물대장과 계약구조를 기준으로 검토합니다.

07분양가·세금·매각 시나리오

분양가가 통제된다고 해서 시세차익이 자동으로 확정되지는 않습니다.

분양가상한제는 주택법상 요건을 갖춘 공동주택에만 적용됩니다. 주변 시세와의 차이가 있더라도 전매제한·거주의무·분양권 양도세·거래비용과 실제 매수수요를 통과해야 세후 이익이 됩니다.

적용 상품인가

주택법 제54조에 따라 공급되는 공동주택인지, 공공택지 또는 지정된 민간택지인지 확인합니다. 오피스텔에는 자동 적용되지 않습니다.

전매 가능한가

입주자모집공고·공급계약·인허가서류에서 전매제한과 계약상 양도금지를 확인합니다. 제한기간에는 예상차익이 있어도 매각 자체가 불가능할 수 있습니다.

실거주해야 하는가

수도권의 일부 분양가상한제 주택은 최초 입주가능일부터 3년 안에 입주하고 최대 5년 범위의 거주의무를 이행해야 합니다.

본건에 어떻게 적용되는가

더파크사이드 아파트는 10년 민간임대 후 분양전환 검토 계획으로 보도되어 통상 분양과 다릅니다. 에테르노는 공동주택 29세대와 오피스텔 4실로 안내된 만큼 인허가·공급 근거를 확보하기 전 상한제나 전매 가능성을 단정하지 않습니다.

완성된 주택의 단순 예시

200억원 취득 → 240억원 양도 → 과세대상 양도차익 40억원 가정

개인·완성주택·다른 국내주택 없음, 비과세·중과·장기보유공제·금융비용·필요경비 없음, 지방소득세는 국세의 10%로 단순 계산했습니다. 달러는 1,380원/USD 기준입니다. 실제 세액견적이 아닙니다.

완성주택 · 1년 미만

국세 70% + 지방세 7%

30.8억원 · $2,231,884

9.2억원 · $666,667

완성주택 · 1~2년

국세 60% + 지방세 6%

26.4억원 · $1,913,043

13.6억원 · $985,507

완성주택 · 2년 이상

기본 누진 6~45%; 예시는 최고구간

약 19.1억원 · $1,382,222

약 20.9억원 · $1,516,329

준공 전 분양권

원칙 60%; 1년 미만 70%

분양권인 동안에는 ‘2년 이상 완성주택’ 계산을 그대로 적용하지 않습니다.

2년 이상 예시는 과세표준 40억원에 국세 최고 45%와 누진공제 6,594만원을 적용한 뒤 지방소득세를 더했습니다. 실제 양도차익은 양도가액에서 취득가액과 인정되는 필요경비 등을 차감하고, 거주자 여부·주택 수·양도일 현재 규정에 따라 달라집니다.

재산세

매년 6월 1일 보유자를 기준으로 공시가격과 공정시장가액비율을 적용합니다. 주택 표준세율은 과세표준별 누진구조이며 도시지역분·지방교육세 등도 함께 검토합니다.

종합부동산세

국세청 현행 안내상 개인 주택 기본공제는 전국 합산 공시가격 9억원, 요건을 갖춘 거주자 1세대 1주택자는 12억원입니다. 법인 주택은 원칙적으로 기본공제가 없습니다.

주거용 오피스텔

실제 상시 주거용이면 주택분 재산세와 종부세 분석에 포함될 수 있습니다. 업무용이면 일반건축물과 부속토지로 나뉘며 부가가치세 처리도 달라집니다.

법인 명의

법인의 주택 취득은 취득세 중과, 종부세 단일 고율과 기본공제 배제, 처분 시 추가 법인세 가능성을 함께 검토합니다. 오피스텔도 실제 사용이 주거라면 법인이라고 자동으로 업무용이 되지 않습니다.

계약금 10% 전에 받아야 할 세무 메모

102동 901호와 201호 각각에 대해 국내 거주 개인, 비거주 개인, 국내법인, 외국법인 명의의 취득·보유·임대·양도 세액과 미국 신고·외국납부세액공제를 비교합니다.

08용산 입지와 정책 위험

용산공원 인접성

장기 호재이지만 완성된 공원으로 단정하지 않습니다.

미군기지 반환, 환경조사와 정화, 공원계획과 개방은 단계적으로 진행되고 있습니다. 일부 공간이 임시 개방되어 있지만 전체 경계와 최종 조성 일정은 계속 변할 수 있습니다.

조망과 공원 프리미엄은 개별 호실 방향, 주변 개발계획, 실제 개방구간을 기준으로 평가해야 합니다. 서울 시장은 대출·세금·허가정책 변화에 민감하므로 계약일부터 잔금일까지 규제 변화도 위험관리표에 포함합니다.

남산이태원더파크사이드에테르노용산공원한강

09실사 체크리스트

계약 전에 한 폴더로 모아야 할 자료

권리·인허가

토지·건물 등기사항증명서
건축물대장과 인허가 서류
시행·시공·신탁 및 자금관리 구조
분양·임대 가능 근거자료
권리제한과 선순위 담보

계약·상품

국문 계약서와 전체 부속서류
영문 통제 번역본
호실 도면과 최종 면적표
마감재·옵션·주차·창고
관리규약과 예상 관리비

매수인·자금

매수인 및 실소유자 자료
여권·비자·국내 체류계획
자금출처와 송금은행 사전확인
한국·미국 세무 검토
위임장과 국내 연락체계

권고 의사결정 게이트

더파크사이드의 임대차·분양전환 권리 문서와 에테르노의 전체 중도금·준공 일정표를 확보하기 전에는 두 상품의 우열을 확정하지 않습니다.

두 문서가 확보되어야 생활 선택과 자본 배분의 차이를 수치로 비교할 수 있습니다.

10출처 및 한계

확인 출처

중요 고지

본 자료는 초기 상담과 의사결정을 지원하기 위한 마케팅·검토자료로, 감정평가서·투자설명서·법률의견서·세무의견서가 아닙니다. 계약조건, 법령과 규제구역은 변경될 수 있으며 독립된 국내 법률·세무·금융·기술 검토가 필요합니다.

FIRST CORPORATION

복잡한 거래를 명확한 확인 순서로.

1644-0164 firstco1600@gmail.com서울특별시 용산구 녹사평대로26길 16