FIRST CORPORATION대외비 · 매수인 검토자료

서울용산이태원

부동산 비교 검토보고서

용산:
두 개의 주요 선택지

더파크사이드 서울과 에테르노 용산의 상품·거래구조·핵심 확인사항을 한 문서로 정리한 소개 자료입니다. 세부 조건은 만나서 자세히 상담해 드립니다.

검토 대상더파크사이드 서울 · 에테르노 용산

작성주식회사 퍼스트코퍼레이션

기준일2026년 8월 4일

문서 성격계약 전 소개·상담 자료

01핵심 요약

두 상품은 같은 용산의 미래를 공유하지만 거래의 본질은 다릅니다.

더파크사이드는 대규모 복합개발의 생활 인프라와 장기 선택권이 핵심이고, 에테르노 용산은 특정 고가 유닛을 공사 중 선점하는 희소성과 건축적 완성도가 핵심입니다.

더파크사이드 서울장기 임대 후 분양전환 검토

콘도형 주거를 10년간 임차한 뒤 별도의 소유권 취득 가능성을 검토하는 구조*

한국식 아파트: 미국의 condo형 주거에 가까운 건물 유형
10년 민간임대 후 분양전환 계획으로 보도됨; 세부 조건 확정 예정*
오피스텔: 파크사이드 스위트 별도 분양 상품
호텔·리테일·업무·문화시설의 복합 인프라

임대기간에는 소유권이 아닌 임차권을 갖습니다. 10년 후 매수 조건은 확정되는 대로 상담 시 안내해 드립니다.

에테르노 용산공사 중 특정 유닛 계약

희소한 특정 호실을 계약하고 준공까지 단계별 대금을 납부하는 구조*

아파트 102동 901호: 200억원 · $14,492,754*
오피스텔 201호 복층: 250억원 · $18,115,942*
계약금 10%, 6개월 단위 중도금 안내*
2029년 10월 입주 예정 안내*

중도금 일정과 준공·입주 일정은 계약 전에 상세히 안내해 드립니다.

본 문서는 계약 전 소개 자료입니다.

별표(*) 항목은 현재 안내 중인 조건이며 최종 계약조건과 공식 분양자료로 확정됩니다. 세부 내용은 만나서 자세히 상담해 드립니다.

A1한·미 부동산 용어 사전 · 소유와 임대

한국의 ‘아파트’는 미국의 rental apartment와 같은 뜻이 아닙니다.

한국의 아파트는 건축·주택 유형입니다. 개별 호실을 소유하는 경우 미국의 condominium unit이 가장 가까운 설명입니다. 다만 더파크사이드의 10년 상품은 그 아파트형 주택을 먼저 임차하는 구조이므로 소유권 상품과 구분해야 합니다.

아파트 (Apartment)

미국 독자에게는 condominium unit이 가장 가까움

한국 법령상 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 공동주택 유형이며 소유·임대 여부를 뜻하지 않습니다. 개별 호실을 구분소유한다면 미국식으로 condo unit이라고 설명하는 것이 정확합니다.

Condominium / Condo

미국의 소유 형태

건물 내부의 특정 유닛을 개별 소유하고 공용부분에 대한 권리를 함께 가지는 개념입니다. 한국 법정 상품명은 아니며, 구분소유 아파트를 미국인에게 설명하기 위한 대응어입니다.

임대·임대차 (Rental / Lease)

소유권 없이 점유·사용하는 계약

임차인은 계약기간 동안 거주할 권리를 얻지만 등기 소유자가 아닙니다. 계약에 명시된 별도 구조가 없다면 보증금과 차임이 매입 지분으로 쌓이지 않습니다.

10년 민간임대

Condo형 주거의 장기 임대에 가까움

미국의 콘도를 사는 것이 아니라 아파트 유형의 주택을 장기간 임차하는 단계입니다. 계약서에 매수선택권과 가격 산식이 명시된 경우에만 rent-to-own에 해당합니다.

A2한·미 부동산 용어 사전 · 계약과 면적

임대, 분양전환과 분양은 서로 다른 법적 단계입니다.

거주자의 지위는 광고 문구가 아니라 계약서와 등기에 따라 바뀝니다. 임차권, 미래의 매입 기회와 현재의 소유권 취득계약을 구분해서 설명해야 합니다.

분양전환

임대주택을 추후 개별 매각하는 절차

10년이 지나면 소유권이 자동 이전되는 뜻이 아닙니다. 임차인에게 확정적 선택권·우선권·협상기회 중 무엇이 있는지, 자격과 감정평가·가격 산식을 확인해야 합니다.

분양 (Presale / Developer sale)

시행·공급자로부터 유닛을 매수하는 계약

공사 중 계약하고 단계별 대금을 낸 뒤 준공·잔금과 함께 소유권을 등기하는 구조가 일반적입니다. 임대차와 법적·경제적 성격이 다릅니다.

오피스텔 (Officetel)

미국에 정확히 대응하는 상품 없음

업무시설이면서 주택법상 준주택으로 주거 사용이 흔합니다. 개별 등기가 가능하며 등기·용도 기준이 아파트와 다릅니다. 실무상 차이는 상담 시 설명해 드립니다.

면적 용어

전용면적과 공급·표기면적을 구분

전용면적은 해당 호실이 독점 사용하는 내부 면적의 기준이고 공급·표기면적에는 공용부분 배분이 포함될 수 있습니다. 1평은 약 3.3058㎡이며 같은 기준끼리 비교해야 합니다.

더파크사이드 아파트는 임대로 시작하는 상품입니다.

‘10년 민간임대 후 분양전환 계획으로 안내되는 상품’으로 설명합니다. 10년 후 매수 가격 산정 방식과 임차인의 권리는 확정되는 대로 상담 시 안내해 드립니다.

02상품 비교

의사결정 항목별 비교

핵심 성격

용산공원 인접 대규모 복합개발

33실 규모로 안내된 저밀도 고급 주거

아파트

10년 민간임대 후 분양전환 검토 계획; 세부 조건 확정 예정*

콘도형 개별 호실의 준공 전 매매계약*

오피스텔

파크사이드 스위트; 775실 안내

총 4실 안내; 201호 복층 제시*

잔여 물량 안내

파크사이드 스위트 오피스텔 약 5실 잔여 추정*

에테르노 약 4실 잔여 추정; 상품 유형별 구성 확인 필요*

가격 확정성

현재 소유권 취득가격은 고정되지 않았고 10년 후 가격 산식은 최종 문서로 확정

현재 제시가격은 있으나 옵션·부대비용 별도 확인*

핵심 확인사항

분양전환 조건·임대조건·미래 평가가격

공사 일정·납부 일정·준공과 소유권이전

* 퍼스트코퍼레이션 또는 공급 측 안내에 따른 추정치이며 계약 및 최신 재고 확인이 필요합니다.

안내가격 · 에테르노 공동주택

102동 901호

200억원*$14,492,754 · 적용환율 1,380원/USD

전용면적: 74평 · 244.6㎡
공급/표기면적: 100평 · 330.6㎡*
계약금 10%: 20억원 · $1,449,275

안내가격 · 에테르노 오피스텔

201호 복층

250억원*$18,115,942 · 적용환율 1,380원/USD

전용면적: 83평 · 274.4㎡
구성: 복층 · 최종 도면 확인
계약금 10%: 25억원 · $1,811,594

가격과 잔여 물량은 대략적인 안내치이며 모델하우스에서 재확인해야 합니다.

본 보고서의 가격은 확정 견적이 아닌 상담용 안내가격입니다. 퍼스트코퍼레이션은 현재 파크사이드 스위트 오피스텔 약 5실과 에테르노 약 4실이 남은 것으로 추정하고 있으며, 에테르노의 상품 유형별 잔여 구성은 본 보고서에서 확인되지 않았습니다. 재고는 예고 없이 바뀔 수 있으므로 공급처 또는 모델하우스에서 최신 현황을 확인해야 합니다.

최신 가격표·잔여 물량·상세 도면·마감재와 이미지·영상 자료는 각 모델하우스 내부에서 확인할 수 있습니다. 두 모델하우스 모두 워크인 방문은 불가하며, 사전 초대와 담당 에이전트 동행이 필요합니다. 에테르노는 특히 비공개·프라이빗 방식으로 거래되므로 사전 예약한 모델하우스 브리핑을 통해 확인하는 것이 적절합니다. 방문 희망일시와 대체 가능한 일시를 담당 에이전트에게 전달해 조율해야 합니다.

설명용 환율

USD 1 =원

1,380원/USD는 실시간 시세가 아닌 설명용 기준입니다. 제시·송금 전 거래은행 체결환율로 교체합니다.

환율 민감도원화 분양가는 같아도 달러 부담액은 달라집니다.

1,250원/USD아파트 $16,000,000 · 오피스텔 $20,000,000

1,380원/USD아파트 $14,492,754 · 오피스텔 $18,115,942

1,450원/USD아파트 $13,793,103 · 오피스텔 $17,241,379

03더파크사이드 서울

복합개발 상품건물 하나가 아닌 전체 장소의 완성도가 가치의 기반

계약의 핵심 내용

보도된 ‘10년 후 분양전환 검토’가 어떤 형태의 권리인지는 계약서 문구로 확정됩니다.

가격 산정 방식, 임대보증금·차임·갱신 조건, 관리비와 호텔 서비스 비용은 한 표로 정리해 상담 시 안내해 드립니다.

상담 시 안내 항목

건축물 용도와 정확한 계약 대상
임대차와 미래 분양전환의 관계
10년 후 매수 조건과 가격 산정 방식
공용시설 사용권과 별도 비용

04에테르노 용산

특정 유닛 계약가격보다 먼저 권리·도면·지급일정을 확정

계약금 지급 전 안내 자료

공급계약서 원문과 모든 부속서류, 영문 번역본을 제공해 드립니다. 사업주체와 인허가 현황도 함께 안내합니다.

각 중도금의 날짜와 비율, 수취계좌, 준공 정의와 입주지정기간은 계약 전에 명확히 안내해 드립니다.

호실별 안내 항목

전용·공용·계약면적의 최종 면적표
조망, 층고, 발코니, 주차와 창고
마감재·가전·가구 및 유상옵션
201호 복층 평면과 층별 구성
설계변경 허용범위와 통지 절차

102동 901호 평면자료

Single Layer-A · 전용 244.6㎡

공유받은 제안서상 방 4개, 욕실 4.5개, 발코니 2개, 알파룸·버틀러룸·별도 세탁실과 드레스·수납공간으로 안내되어 있습니다. 최종 면적표와 함께 계약서 부속도면으로 제공됩니다. 201호 복층 평면은 모델하우스에서 확인하실 수 있습니다.

에테르노 용산 102동 901호 제안 평면도 — 제안도면 · 클릭하여 크게 보기 · 설계변경 및 최종 계약도면 확인 필요

안내된 지급 구조*

준공까지 단계별로 납부합니다.

현재계약금 10%20억원 / 25억원 · $1,449,275 / $1,811,594

6개월 단위중도금회차와 비율은 상담 시 안내

2029년 10월입주·잔금 예정준공 후 잔금과 소유권 등기

05서울 핵심지 시장

왜 강남·서초·용산의 가격이 유난히 높은가

강남·서초는 서울의 전통적 핵심 주거시장입니다. 서울시는 용산을 강남3구와 함께 핵심 고가 지역으로 묶어 모니터링하고, 인접 주요 지역은 별도 ‘한강벨트’로 추적합니다. 한강과 공원, 도심 접근성, 국제 생활권, 대체하기 어려운 입지가 수요와 구매력을 한정된 주택에 집중시킵니다. “누구나 살고 싶어 한다”기보다 희소 입지의 프리미엄이 관찰되는 시장이라고 설명하는 편이 정확합니다.

+13.47%서울 아파트 실거래가격지수

2025년 5월 대비 2026년 5월. 서울시가 공개한 한국부동산원 자료입니다.

+16.13%용산이 포함된 도심권

2026년 5월 전년동월비. 공식 도심권에는 종로·중·용산이 포함됩니다.

+13.49%강남·서초가 포함된 동남권

2026년 5월 전년동월비. 공식 동남권에는 송파·강동도 포함됩니다.

위 수치는 평균 매매가격이 아니라 실거래가격지수 변동률이며, 개별 구 또는 본건의 예상수익률이 아닙니다. 여러 자치구를 합친 권역 수치를 특정 구의 수치처럼 보이지 않도록 범위를 함께 표시했습니다.

희소한 입지한강·공원·도심 접근성은 빠르게 복제할 수 없음

개별 호실의 실제 조망은 다르지만, 제한된 입지가 일부 주택에 구조적 프리미엄을 만듭니다.

구매력의 집중자기자본이 큰 매수층은 대출한도 영향이 상대적으로 작음

한국은행은 자기자금 거래가 대출규제 중에도 서울 핵심지 수요를 지지할 수 있다고 분석합니다.

기대심리미래 공급 부족과 개발 기대가 수요를 앞당김

금리 전망, 정책 변화와 재개발 기대는 실제 공급이 변하기 전에 거래를 움직일 수 있습니다.

정책은 속도를 조절하지만 입지는 남습니다

정부 조치는 일정 기간 레버리지와 거래량을 낮출 수 있습니다. 한국은행은 공급·수요·심리·경기·금리가 가격을 함께 결정한다고 분석하며, 그래서 핵심 입지 프리미엄은 여러 정책 주기를 거치며 유지되어 왔습니다.

권역 지수는 참고 자료이며 개별 호실의 수익 예측이 아닙니다.

초고가 신축은 거래가 드물어 지수와 다르게 움직일 수 있습니다. 동일 입지·면적의 비교사례는 상담 시 별도로 안내해 드립니다.

06외국인 매수 절차

외국인도 국내 부동산을 소유할 수 있으며, 절차는 퍼스트코퍼레이션이 함께 진행합니다.

전체 과정은 아래 네 단계입니다. 각 단계의 서류·비용·일정은 매수인과 호실에 따라 달라지므로, 세부 내용은 만나서 자세히 상담해 드립니다.

호실과 매수 명의 결정

호실을 정하고 개인 또는 법인 중 어떤 명의로 매수할지 정합니다. 현재 잔여 물량을 확인해 드립니다.

계약서 검토

국문 계약서 원본과 영문 번역본, 전체 부속서류를 받아 매수인과 자문인이 함께 검토합니다.

거래은행을 통한 단계별 납부

계약서의 일정에 따라 납부합니다. 송금 경로는 거래은행과 미리 조율해 각 납부일에 차질이 없도록 합니다.

등기와 입주

준공 후 매수인 명의로 소유권을 등기하고, 약정된 서류·점검·관리 안내와 함께 호실을 인도받습니다.

아파트와 오피스텔

아파트는 법적 주택이고, 오피스텔은 개별 등기가 가능하며 주거용으로 흔히 쓰이는 상품입니다. 등기·용도 기준이 서로 다르므로 선택한 호실에 맞춰 실무상 차이를 상담 시 설명해 드립니다.

자문인과의 협업

매수인의 변호사·회계사·거래은행과 기꺼이 협업하며, 질문에는 서면으로 답변해 드립니다. 계약 전 독립된 자문은 언제든 환영합니다.

상세 상담 안내

세부 조건과 비용은 만나서 자세히 상담해 드립니다.

소유권 취득 경로, 취득·보유 비용, 납부 일정과 필요 서류는 검토 중인 호실과 매수인의 상황에 따라 달라집니다. 1644-0164 또는 firstco1600@gmail.com으로 연락 주시면 상담 일정을 잡아 드립니다.

07용산 입지

용산공원 인접성

장기 호재이지만 완성된 공원으로 단정하지 않습니다.

미군기지 반환, 환경조사와 정화, 공원계획과 개방은 단계적으로 진행되고 있습니다. 일부 공간이 임시 개방되어 있지만 전체 경계와 최종 조성 일정은 계속 변할 수 있습니다.

조망과 공원 프리미엄은 개별 호실 방향, 주변 개발계획, 실제 개방구간을 기준으로 평가합니다. 호실별 조망은 모델하우스 방문 시 함께 확인해 드립니다.

남산이태원더파크사이드에테르노용산공원한강

08다음 단계

상담 후 진행 순서

제공해 드리는 자료

검토 호실의 최신 가격표와 잔여 물량
호실 도면과 최종 면적표
마감재·옵션·주차·창고 안내
납부 일정과 준공·입주 일정
국문 계약서와 영문 번역본

함께 진행하는 일

담당 에이전트 동행 모델하우스 방문
호실별 조망·방향 확인
궁금한 사항에 대한 서면 답변
거래은행·자문인과의 조율
계약·납부·입주까지 실무 지원

매수인이 정할 사항

임대 후 전환과 즉시 소유 중 선택
호실·층·방향
매수 명의와 소유 구조
옵션·주차·창고
계약금 납부 시점

권고 의사결정 순서

더파크사이드의 임대·분양전환 조건과 에테르노의 전체 납부 일정을 받아 본 뒤 두 상품을 비교합니다.

두 자료는 상담 시 함께 안내드리며, 이를 보면 생활 선택과 자본 배분의 차이를 수치로 비교할 수 있습니다.

09출처 및 안내

확인 출처

안내

본 자료는 초기 상담을 위한 소개 자료로, 감정평가서·투자설명서·법률의견서·세무의견서가 아닙니다. 별표(*) 항목은 현재 안내 중인 조건이며 공식 분양자료로 확정됩니다. 계약 전 독립된 자문을 권하며, 매수인의 자문인과 기꺼이 협업합니다.

FIRST CORPORATION

궁금한 점은 만나서 자세히 상담해 드립니다.

1644-0164 firstco1600@gmail.com서울특별시 용산구 녹사평대로26길 16